בישראל ישנם לא מעט מבנים ישנים שהוקמו לפני עשרות שנים (חלקם עוד לפני הקמת המדינה), ורבים מהם נמצאים במצב של בלאי מתקדם שיכול לסכן את הדיירים או העובדים.
מתי חייבים לבצע שיקום מבנה?
1.פגיעות מבניות – כאן מדובר על פגיעות שמשפיעות ישירות על היסודות ולכן על יציבות הבניין. לדוגמה, מבנה שניזוק מרעידות אדמה, סדקים מסיביים בקירות, חתיכות רופפות גדולות של בטון וטיח, קורוזיה בברזלי התשתית שמחזיקים את היסודות או קורות פנימיות מעוותות.
בדרך כלל במצב כזה הבניין בלאו הכי יוכרז כ"מבנה מסוכן" על ידי מהנדס מטעם הרשות המקומית, כוחות הצלה (לאחר אירוע) או אפילו תושבים ודיירים מודאגים.
ככה פחות או יותר נראית פנייה (מקור עיריית ראשון לציון):
2.ליקוי או ליקויים בטיחותיים אחרים – למה אנחנו מתכוונים? כאן הבניין לא בהכרח מסכן את הדיירים באופן מידי, אבל הוא בהחלט לא ראוי למגורים. לדוגמה, קירות מתקלפים או רטובים (עובש מזיק לבריאות בטווח הארוך), חלונות שבורים, דליפות בגג, צנרת ישנה וכו'.
למרבה הצער בלוחות מודעות ניתן עדיין לראות לא מעט דירות שכאלו, במיוחד בערים הגדולות, שם יש הרבה דירות שמוצעות לצעירים שאין להם כסף לשכור דירות במצב טוב יותר.
3.שינוי ייעודי – גם שינוי ייעוד עשוי לדרוש שיקום יסודי של הבניין. לדוגמה, הפיכת בניין משרדים לבניין מגורים,
4.השבחת ערך נכס שהוזנח מבחינה אסתטית – בניגוד לשיקום מהסוגים למעלה, שיקום מבנה חיצוני נועד בעיקר להשבחת ערך הנכס. לדוגמה, לובי עם קירות מתקלפים או חזית דהויה.
עם זאת, לעיתים שיקום חיצוני יכול לכלול גם אלמנטים בטיחותיים. לדוגמה, כאשר נעשה חיזוק וחידוש של האיטום כנגד לחות ומים בחלק החיצוני של הקירות או בגגות.
למידע נוסף על השבחת ערך הנכס אנחנו ממליצים לקרוא את מדריך "שיפוצים 101".
איך מתחילים?
במידה ולא מדובר בשיקום לפני הוצאת צו הריסה (בו העירייה יכולה לחייב שיקום של המבנה), יש קודם כל לקבל את הסכמתם של רוב הדיירים (51%). אם מדובר בשיפוץ ייסודי שלמעשה משביח את הנכס, האחוז הדרוש יהיה גבוה יותר.
אם מדובר בשיקום הכרחי ייתכן ויהיה ניתן לקבל סיוע מחברות או קרנות שונות של הרשות המקומית כמו למשל "עזרה וביצרון" בתל אביב. עם זאת חשוב להבין שגם סיוע כספי בדרך כלל ניתן כהלוואה אותה הדיירים יצטרכו להחזיר.
עוד דבר שצריך לקחת בחשבון הוא שבזמן השיפוץ יהיה צורך למצוא דיור חלופי לדיירים, דבר שעשוי להיות מורכב עבור אנשים מבוגרים.
שיקום מבנים במקרים של נזק אקוטי
אם מדובר על נזק אקוטי כמו למשל בניין שחס וחלילה נשרף, הוצף או ספג נזק מרעידת אדמה, אי אפשר להתחיל לעבוד ישר עם קבלן וחייבים קודם כל לשכור מהנדס קונסטרוקציה שיבדוק מהי חומרת הנזק לתשתית. יש קבלנים שמחליטים בשביל עצמם וזה לא תמיד נגמר טוב…
מעבר לזאת יש גם את ענייני הביטוח והערכת שמאי שיכולים להשפיע על עלויות השיקום וכמה כסף ייצא מהכיס של הדיירים בפועל.
עבודה עם קבלן או עבודה עם חברה לניהול פרויקטים?
השאלה אם לעבוד מול קבלן ישירות או חברה לניהול פרויקטים תלויה במצב הבניין ועד כמה השיפוץ מורכב.
לדוגמה, אם מדובר על שיקום חיצוני והרבה מן העבודה מתבצעת בגובה עם ציוד סנפלינג ורתמות בטיחות שתפקידן לשמור על החיים של העובדים, לא כל קבלן יכול לבצע אותה. עליכם לבדוק בשבע עיניים את הרקע שלו, האם הוא היה מעורב בפרויקטים בעייתיים וכו'.
ניתן לשקול לעבוד במקום ישירות עם הקבלן עם חברה לניהול פרויקטים שתייצג אתכם (או את וועד הבית) מול הקבלן. יחד עם זאת, ייתכן שעדיין תרצו למנות מפקח בנייה חיצוני.
ביטול צו מבנה מסוכן
לאחר השלמת עבודות השיפוץ, יש לקבל אישור בכתב ממהנדס בניין מוסמך המאשר כי כל הליקויים תוקנו והבניין בטוח לשימוש.
לאחר מכן מוסרים בקשה לביטול צו הבניין המסוכן במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. הבקשה צריכה לכלול את אישור המהנדס וכל מסמך רלוונטי אחר.
בשלב הבא מהנדס נוסף מטעם הרשות המקומית יבצע בדיקה יסודית של הבניין כדי לוודא שהליקויים תוקנו והבניין בטוח. לאחר שהרשות המקומית מאשרת שהבניין עונה על כל הדרישות, היא תבטל את צו הבניין המסוכן ותסיר אותו מהרישומים.
לסיום, עוד כמה דברים שחשוב לזכור בנוגע לתהליך השיקום:
- בתהליך שיקום עשויה להיווצר המון פסולת, חשוב לדרוש מהקבלן לבצע פינוי פסולת בניין על בסיסי יומי כדי לא לגרום למפגעים ברחוב.
- פנו לערכאות משפטיות מול דיירים אחרים רק אם אין בררה, אתם לא רוצים לעכב עוד יותר את התהליך.
- בדקו היטב את החוקים והתקנות של הרשות המקומית, מעבר על הפרטים הקטנים יכולה לחסוך לכם הרבה יזע ודמעות
בהצלחה!
